Hasznos tudnivalók

A tulajdonjog

Összeállításunk a tulajdonlással kapcsolatos alapvető fogalmakat tisztázza - kizárólag tájékoztató jelleggel.
A tulajdonjog megszerzésével kapcsolatos főszabály, hogy tulajdont a dolog (esetünkben: ingatlan) tulajdonosától átruházással lehet megszerezni - ez alól csak törvényi szabályozás határozhat meg kivételeket. A tulajdonjog megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződésen, vagy más jogcímen felül a dolog/ingatlan átadása is szükséges.
Az átadással kapcsolatos alapelv, hogy az a dolog/ingatlan tényleges birtokba adásával vagy más olyan módon mehet végbe, amely vitán felül kétségtelenné teszi, hogy a dolog/ingatlan az átruházó hatalmából kikerült, és a tulajdonjog megszerzőjének rendelkezése alá került. A leggyakrabban előforduló jogcímek a tulajdonjog "keletkeztetésére": adásvétel, csere, ajándékozás, öröklés, elbirtoklás.
Az ingatlanok tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen - vagy más jogcímen - felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Ebből fakad az a szintén fontos alapelv, hogy többszöri eladás esetén az a vevő követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett. Ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve, ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.
Ez a rendelkezés alkalmazandó többszöri ajándékozás, illetve csere esetén is.

Fészekrakóknak

A kormány január 12-i ülésén második olvasatban is megtárgyalta és Gyurcsány Ferenc miniszterelnök még aznap aláírta azt a két rendeletet, amely Fészakrakó program néven ismert.
Az egyik rendelet vadonatúj és a fiatalok lakáskölcsönéhez kapcsolódó állami kezesség vállalásának és érvényesítésének részletes szabályairól szól, míg a második a lakásfinanszírozási kormányrendeletet módosítja. A Fészekrakó program előzményeként tartalmaz szabályokat egyebek mellett az idei személyi jövedelemadó törvény (a szociális célra bérbe adott lakás bére adómenetes), illetve a költségvetési törvény is (az állam a köztisztviselők és a fegyveres erők tagjai után kezességet vállal a közalkalmazottak, a bírák, ügyészek és az igazságügyi dolgozók lakáshiteleire is, mégpedig a vételár erejéig).
A Fészekrakó program fontos elemeiként az alábbi tényezőket idézi az Országos Lakás és Építésügyi Hivatal weblapja.

Állami kezesség

A kormány egy új rendeletben foglalta össze azt, hogy kiknek a lakáshitelei után milyen feltételekkel vállal kezességet. "A fiatalok lakáskölcsönéhez kapcsolódó állami kezesség vállalásának és érvényesítésének részletes szabályairól" címet viselő rendelet (a kezességet a sajtó garanciának is nevezi) a következő személyi feltételeket állítja fel: a kezesség 2005. november 1. határnappal a 35 év alatti házastársaknak, élettársaknak, valamint a szintén 35 év alatti, gyermeküket egyedül nevelő személyeknek jár.
A lakás vásárlásához mindenképpen szükséges 10 százalék önerő, de ez nem jelent feltétlenül készpénzt. Az önerőbe ugyanis beszámít a szocpol kedvezmény (ennek a hivatalos neve: lakásépítési kedvezmény), a megelőlegezett szocpol, a lakástakarékpénztári megtakarítás és a munkaadói, valamint önkormányzati támogatás is.
A bankok többnyire a vételár felét hitelezik meg "normál" jelzáloghitellel, az állami kezesség az e feletti hitelre szól. A kezesség díja a garantált hitel (egyszeri) 2 százaléka, de idén ezt az állam magára vállalja. A lakás vételára is limitált. Új lakás esetén Budapesten és a megyei jogú városokban 15 millió, másutt 12 millió forint. Használt lakásnál (ugyanebben a sorrendben) 12 millió illetve 8 millió forint.
Az ez évre szóló költségvetési törvény kiterjesztette az eddig csak a köztisztviselőkre és a fegyveres testületek hivatásos állományú tagjaira vonatkozó - a lakáscélú, támogatott hitelek után járó - készfizető kezességet. A közalkalmazottak (valamint bírák, ügyészek és igazságügyi dolgozók) lakáshitelének állami garanciája annyiban különbözik a most bevezetett állami kezességvállalástól, hogy csak a kamattámogatású hitelek igénybevételére vonatkozik, viszont korhatár nélkül - és nem kell díjat fizetni érte.

Megemelt lakásépítési (szocpol) kedvezmény

A kormány megemelte a szocpol kedvezményt is: 2006. február 1-jétől egy gyerek után 900 ezer, két gyerek után 2,4 millió, három gyerek után 3,8 millió forint jár. A további gyerekekre vonatkozó kedvezmény mértéke nem változott: 200 ezer forint gyermekenként.

Fiatalok otthonteremtési támogatása (fél szocpol kedvezmény)

A fiatalok otthonteremtési támogatását csak használt lakás vásárlására vehetik igénybe a 35 év alatti fiatal házaspárok, élettársak, valamint a gyermeküket egyedül nevelő személyek. Az összege: egy gyermek esetén 450 ezer, két gyermek esetén 1,2 millió, három gyermek esetén 1.9 millió forint. Minden további gyermek után 100 ezer forint jár.
A vásárondó lakás vételára szintén limitált: Budapesten és a megyei jogú városokban legfeljebb 12 millió, mindenütt másutt 8 millió forint lehet.

Lakbértámogatás

A vonatkozó előírások szerint lakbértámogatást csakis rászorultak vehetnek igénybe, a feltételeket a helyi önkormányzat rendeletben határozza meg. Az állam - az önkormányzat pályázata alapján - a lakbér 30 százalékáig, esetenként legfeljebb 7 ezer forintot ad. Az önkormányzatnak legalább ennyit kell letennie, de többet is adhat.
A Fészekrakó program elemei mellett a parlament által ősszel módosított személyi jövedelemadó törvény egy - e sorba illő - más szabályt tartalmaz.

Lakbér adómentessége

A jogszabály lényege, hogy aki az üresen álló lakását szociális célra - legalább 5 évre - bérbe adja a helyi önkormányzatnak, annak nem kell a lakbér után adót fizetnie. (A "normál" lakbér adója köztudottan 25 százalék.) Az ilyen lakásokba költöző rászorultaknak is jár a lakbértámogatás.

(Forrás: OLÉH)